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【君熙税悟】房屋租赁合同中“免租期”的法与税
2023-09-12

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[摘要]

这一年处理了不少关于租赁合同纠纷的诉讼案件,也写了一些关于租赁合同的文章,求知欲强的我们关注到,很多租赁合同中,都会约定“免租期”,今天就想和大家分享由“免租期”引出的一些法律和税收的问题

第一,租赁合同无效,承租人是否需要补足“免租期”租金?

第二,“免租期”占有使用费的法律分析

第三,租赁合同约定“免租期”的财税处理


一、租赁合同无效


承租人是否需要补足“免租期”租金?


《民法典》第一百五十七条规定:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应对各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。”


免租期,又称装修免租期,顾名思义,是由出租人给承租人的免收租金的优惠期,免租期结束后开始计取租金。免租期的优惠实际上是出租人为了承租人按约履行合同义务才会给到出租人,它并非法律明确规定的概念,其权利义务需要双方去约定。但是很多时候,双方会约定各方违约时,免租期的处理,不会约定合同无效时,免租期的处理。因为房屋租赁合同无效,免租期条款的约定自然也无效,但是免租期的约定无效,是不是就意味着,“免租期”变成“不免租”了

根据上述条款,我们可以看到,民事法律行为无效、被撤销以及确定不发生效力后,由于其法律效果相当于这一行为未曾实施,因此,需要恢复至各方当事人在民事法律行为实施前的状态。已经履行或者部分履行的,各方需要承担相应的法律后果。当合同无效的时候,我们应当从合同无效的法律后果和公平原则一同去分析判断,1、考虑双方的过错程度分担“免租期”的损失,2、无效后的法律后果:(1)返还财产;(2)折价补偿;(3)赔偿损失。

诚然租赁合同无效,免租期的占有使用也可视为出租人因合同无效造成的损失,因为免租期的对价是承租人支付合同内的租金,合同无效出租人便无法取得预期的对价。据此我们认为出租人可以要求返还免租期内占有使用房屋所获取的利益。然房屋的占有既已成事实,无法回到开始的状态,这一个期间的利益更适合采用折价的方式,同时考虑导致无效的过错责任承担,综合考量折价的比例。

在审判实务中,大部分法院理论上是支持免租期的占有使用费,当然也有小部分法院对此不予认可,如【(2022)新01民终1402号】赵一帆、乌鲁木齐城投城建资源开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书:“关于装修免租期的占有使用费,虽然涉案租赁合同为无效合同,但租赁合同中约定的装修免租期已履行完毕,且装修免租期系出租人对该期间内占有利益的处分或放弃,该项约定属于双方当事人意思自治范畴,仍应当约束合同双方当事人,免租期的约定不应受到租赁合同效力的影响,故赵一帆以涉案租赁合同无效为由要求城投公司支付免租期的房屋占有使用费,依据不足”。

【(2022)苏02民终3864号】无锡苏宁小店商贸有限公司、上海兮序信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书:“合同有效,当事人通过履行合同而获得的利益应当依法保护。而无效合同自始无效,当事人通过履行无效合同可能获得的利益,不受法律保护。……苏宁小店公司若因此需要向兮序公司支付免租期间的占有使用费,将使得兮序公司会获得比合同有效更多的利益,结果明显有违公平,故本院对兮序公司的该项主张不予支持。”


二、“免租期”的占有使用费法律分析

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)法释〔2020〕17号

第四条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定


租赁合同无效后,对于租赁期的房屋占有使用费,可以参照合同约定的租金标准支付。但是免租期,是一个非法律概念,合同中一般也不会约定免租期的租金价值。那么当请求返还免租期占有使用利益时,标准是什么?

支持免租期占有使用费的法院,大部分按照比例支付,即按照剩余租赁期占全部租赁期限的比例补交免租期的占有使用费,同时综合考量案件情况,依自由裁量权从公平原则出发去判定。

【(2020)粤0118民初3834号】广州合晋企业管理有限公司与李美星房屋租赁合同纠纷一审民事判决书:关于免租期的占有使用费问题。涉案租赁合同约定的租赁期限是2年,免租期(装修期)75天;虽然涉案租赁合同无效,………但涉案租赁合同无效并未导致无法正常使用涉案房屋,故综合考虑双方对于合同无效的过错责任以及免租期与实际支付租金的比例等因,本院认为免租期的占有使用费请求,理据充分,本院予以支持。”

【(2022)粤19民终9275号】东莞市宏翔实业投资有限公司、东莞市世祥物业投资有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书:“……应参照合同约定支付相应的占有使用费。合同约定的45天免租期对应的是十年租期,由于世祥公司使用一个半月左右双方就发生争议,故免租期亦应相应缩减,不应按45天计算,剩余时间应计算占有使用费。……结合本案房屋返还交接的情况,综合考虑免租期减少等因素,本院酌情认定世祥公司仍需支付一个月租金的占有使用费”。


三、“免租期条款”多交税?

国家税务总局公告2016年第86号文件第七条规定:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于财税[2016]36号文件第十四条规定的视同销售服务。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号第二条规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。


俗话说得妙:合同签得好,税能省不少。租赁合同中约定可免租期,不需要视同销售缴纳增值税,对应的以增值税为基础的城建税、教育费附加、地方教育费附加也不需要缴纳。而印花税,是基于租赁合同约定的金额为基数,免租期没有租赁金额,因此也无需缴纳。

但是免租期就算免了房租,产权人也要缴纳房产税并且这个房产税是按照房产的余值去缴纳房产税,即应税房产原值*(1-扣除比例)*1.2%/12*免租期月份。《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

这时,大家是不是会想,要不就把“免租期”换成“无偿使用期”,“临时借用期”,“装修期”就可以规避房产税的缴纳?

下面我也给大家分析一下:

1、“无偿使用期”:

营业税改征增值税试点实施办法(2016)

第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

如果说成“无偿使用期”,如果出租人是单位或者个体工商户,那就相当于无偿提供服务,就需要视同销售缴纳增值税。这样插边球不仅需要交房产税,还要交增值税。

2、“临时借用期”:

【财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知】

财税〔2009〕128号  一、 关于无租使用其他单位房产的房产税问题

无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

因此,签订合同中规定临时使用期,相当于临时无偿借用,按规定租户无租使用房产要依照房产余值代缴纳房产税。

3、“装修期”:

《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》

国税函〔2004〕839号

一、 对《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第008号)第二十四条关于“房屋大修停用在半年以上的,经纳税人申请,税务机关审核,在大修期间可免征房产税”的规定作适当修改,取消经税务机关审核的内容。

纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税,免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除,并在申报表附表或备注栏中作相应说明。


因此,也只有符合装修期的相关规定才可以享受免税优惠政策。

上,对于房屋租赁合同中的“免租期”,我们认为,这本是出租人给予承租人的优惠,出于好意不仅权益让步,还加重税收负担,对出租人也有些不公。

在有免租期的租赁合同中(一般也是企业作为出租人时会有免租期),会计上也是按照权责发生制的要求,“出租人提供免租期的,承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其他合理的方法进行分摊,免租期内应当确认租金费用;出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内出租人应当确认租金收入。”——【财政部关于印发《企业会计准则解释第1号》的通知】财会〔2007〕14号。

经过上述的论证,反观会计的规定,便会觉得非常之有先见。出租人若想给予承租人的一些优惠,那么建议签订合同时,用租赁单价按折算后的金额签订,比如免租两个月,那么就用10个月租金/分摊12个月去定价,合规的同时,也避免日后发生法律纠纷时有所争议。







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